Le prix des maisons à Dubaï

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Dubaï - un marché immobilier tendance

Dubaï est un marché acheteur car le secteur de l'immobilier rebondit après une correction majeure, et propose un large choix et des prix avantageux aux propriétaires et investisseurs.

En tant que l'une des villes les plus stables et prospères du Moyen-Orient, Dubaï est une plaque tournante dynamique pour les affaires, les divertissements et les loisirs. Dubaï est située aux Émirats arabes unis, qui se classe régulièrement parmi les dix premiers pays préférés des travailleurs expatriés, attirés par le style de vie luxueux, le potentiel de revenus élevé et les revenus non imposables offerts par le pays.

Dans le passé, investir dans des propriétés à Dubaï était un moyen presque garanti de faire croître la richesse à un rythme accéléré. Cependant, suite à la chute des prix du pétrole en 2014, le secteur immobilier à Dubaï a subi une longue correction avec des baisses importantes des prix d'achat et de location, pour les villas comme pour les appartements. Le retour en force de la pandémie et la réputation de Dubaï en tant que havre de paix ont entraîné un regain de la demande de propriétés à Dubaï et une augmentation des prix de l'immobilier.

En 2021, Dubaï a connu le plus grand volume de transactions immobilières jamais enregistré en une seule année. Le premier trimestre de l'année 2022 a été le meilleur trimestre de l'émirat depuis 2010, et les ventes de propriétés de grand luxe ont également atteint de nouveaux records. Il y a encore des possibilités de croissance. Selon les données de Knight Frank, les valeurs sont toujours de 25% en moyenne en dessous de leur pic de 2014, bien que les villas aient enregistré de meilleurs résultats et ne sont maintenant que 12,9% en dessous du dernier record du marché en 2014.

L'offre rattrape son retard pour répondre à la demande. 37 000 unités résidentielles ont été livrées à Dubaï en 2021. Knight Frank prévoit une offre supplémentaire de 100 000 nouvelles unités d'ici 2025, dont 25 % de villas. Au total, 50 000 logements devraient être achevés d'ici à la fin de 2022.

Grâce à des initiatives gouvernementales fortes visant à attirer de nouveaux résidents et à une demande saine pour l'immobilier, le moment est venu pour les propriétaires et les investisseurs à moyen et long terme de se tourner à nouveau vers le marché immobilier à Dubaï.

Guide d'achat immobilier à Dubaï

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Trouver un bien au cœur de Dubaï

dubai oversupply Un marché d'acheteurs

Avant le rebond du marché en 2021, les prix de l'immobilier à Dubaï avaient considérablement baissé en raison de l'effondrement des prix du pétrole et de l'offre excédentaire de logements. Le gouvernement des Émirats arabes unis, la Banque centrale et les promoteurs immobiliers ont introduit une série de changements de politique et de systèmes de paiement flexibles pour raviver l'intérêt et attirer les acheteurs.

Les incitations gouvernementales visant à encourager la vente de biens

Au cours des derniers mois, le gouvernement des EAU a introduit plusieurs nouvelles initiatives visant à rendre l'accession à la propriété plus attrayante pour les populations d'expatriés. Les expatriés ou les investisseurs étrangers qui investissent 1 million d’AED in Dubai dans l'immobilier peuvent obtenir un visa de 3 ans, et ceux qui investissent plus de 2 millions d'AED dans le pays peuvent obtenir un visa de 5 ou 10 ans. Ces chiffres sont nettement inférieurs aux exigences précédentes de 5 et 10 millions AED. Aussi, les expatriés de plus de 55 ans qui investissent 2 millions d'AED (~ € 490,000) dans l'immobilier peuvent obtenir un visa de retraité de cinq ans. Les retraités qui demandent un visa par l'intermédiaire du DLD peuvent obtenir le même visa avec un investissement encore plus bas.

La Banque centrale des EAU a également abaissé de 5 % le montant de l'acompte exigé pour les premiers acheteurs, afin de favoriser une hausse des ventes immobilières.

Des programmes innovants de promoteurs immobiliers

Les promoteurs immobiliers commencent également à proposer des dispositifs novateurs pour favoriser l'accession à la propriété. Par exemple, un des promoteurs offre une licence commerciale d'affaires à l'achat d’un bien dans une localité spécifique, tandis que d'autres proposent des dispositifs de location avec option d'achat qui éliminent le besoin d'un apport.

L'impact de l'Expo 2020 sur l'immobilier à Dubaï

Beaucoup pensaient que les prix des biens augmenteraient quand Dubaï a validé sa candidature pour accueillir l'événement commercial de premier plan, Expo 2020, et dans une certaine mesure, c'est vrai. Lorsque Dubaï a été désignée comme le gagnant en 2013, le marché a immédiatement été innondé de sentiments positifs, entraînant une augmentation des prix de l'immobilier résidentiel tant pour les ventes que les locations, et l'annonce de plusieurs nouveaux projets immobiliers d'envergure. Le marché de l'immobilier à Dubaï a atteint son maximum peu après, au deuxième trimestre 2014.

Prévue entre octobre 2020 et avril 2021, puis reportée en octobre 2021 jusqu'en mars 2022, l'Expo 2020 a attiré un nombre remarquable de 24 millions de visiteurs - juste en deçà de l'objectif de 25 millions qu'elle s'était fixé avant la pandémie.

Les investissements et l'intérêt autour de l'Expo 2020 ont ouvert plusieurs nouvelles opportunités dans l'immobilier à Dubaï.

Tout d'abord, l'accent est mis sur le logement abordable, pour répondre à la demande des nouveaux employés aux revenus plutôt bas et moyens. De nouveaux quartiers abordables ont vu le jour à Dubai South (le site de l'Expo 2020), et les quartiers abordables existants tels que Dubai Silicon Oasis et Jumeirah Village Circle ont gagné en popularité.

Deuxièmement, il y a eu l'expansion du métro de Dubaï. L'extension de la ligne rouge existante du métro, connue sous le nom de "Route 2020", a été annoncée pour la première fois en 2015 et achevée en 2021. La nouvelle ligne renforce la connectivité et offre un accès facile à des quartiers abordables comme Dubai Investment Park, Discovery Gardens et Al Furjan. L'itinéraire s'étendra éventuellement au-delà du site de l'Expo2020, se connectera à l'aéroport international d'Al Maktoum, et devrait desservir 275 000 utilisateurs par jour d'ici 2030.

Un aperçu des prix constatés dans les quartiers populaires de Dubai

Les prix varient considérablement d'un quartier à l'autre à Dubaï. Selon les dernières données de Properstar et de Property Monitor, les prix de vente moyens par mètre carré pour les villas en avril 2022 se situent comme suit :

• € 6,186 le mètre carré dans la célèbre Palm Jumeirah • € 2,699 le mètre carré dans le développement de villas demandée Arabian Ranches I • € 2,089 le mètre carré dans le centre d’affaires abordable Dubai Silicon Oasis • € 1,699 le mètre carré dans le quartier abordable de Dubai South (le site de l'Expo 2020)

Le prix de vente moyen par mètre carré pour des appartements en avril 2022 est comme suit :

• € 5,943 le mètre carré dans les nouvelles tours d'Al Habtoor City, qui donnent sur le canal maritime de Dubaï. • € 5,500 le mètre carré à Downtown Burj Khalifa, le plus haut bâtiment du monde • € 3,856 le mètre carré dans le quartier préféré des expatriés Dubai Marina qui donne sur la marina et est connu pour sa vie nocturne animée • € 2,730 le mètre carré dans le quartier des expatriés Jumeirah Lakes Towers qui est fréquenté par les jeunes célibataires et aussi par les familles • € 1,940 le mètre carré dans les logements abordables d la communauté de Jumeirah Village Circle • € 1,804 le mètre carré dans le centre d’affaires abordable Dubai Silicon Oasis

Les prix des appartements à Dubaï sont pâles par rapport aux hubs mondiaux, où le prix moyen au mètre carré est beaucoup plus élevé. En utilisant les données de Numbeo, le prix d'achat moyen haut de gamme de Dubaï pour les appartements du centre-ville est de 3 570 EUR/mètre carré par rapport à 15 710 EUR/mètre carré à Londres, 13 840 EUR/mètre carré à New York, 6 210 EUR/mètre carré à Mumbai et 9 350 EUR/mètre carré à Toronto.

Des quartiers à forte résilience avec de hauts revenus locatifs

En général, les biens situés dans les zones très prisées des expatriés comme Dubai Marina et Downtown Dubai peuvent exiger une valeur locative relativement élevée et générer des gains en capital plus importants au fil du temps. A titre de comparaison, les logements collectifs abordables ont une valeur locative inférieure et enregistrent des gains en capital plus lents, mais peuvent répondre à un plus grand nombre de personnes (en fonction du nombre de logements vacants dans la communauté particulière). Par exemple, Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City et Dubai Silicon Oasis sont populaires parmi les locataires soucieux de leur budget.

Les loyers annuels varient de € 28,000 - 34,000 pour un appartement de deux chambres à la Marina de Dubaï, de € 9,000 à € 11,000 pour un bien similaire à Dubai Silicon Oasis. Des outils tels que le Property Monitor’s Rental Index et le Dubai Land Department’s Rental Calculator peuvent donner un aperçu des loyers moyens à Dubaï.

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Ce qu’il faut savoir avant d'acheter

Chaque marché a des règles différentes concernant l'achat d'un bien immobilier et cela s'applique également à Dubaï. Tout d’abord, les expatriés et les investisseurs étrangers ne peuvent acheter des propriétés que dans les communautés « free hold », qui sont nombreuses à Dubaï (toutes les communautés mentionnées ci-dessus sont « freehold »). Les règles et les frais varient lors de l'achat de propriété achevées / le transfert de propriété et pour les propriétés sur plan, ainsi que pour les immeubles commerciaux et résidentiels. Par exemple, les biens commerciaux sont soumis à une TVA de 5 % tandis que les propriétés résidentielles sont exonérées de TVA.

Pour l'achat d’un bien existant à Dubaï, les frais standards suivants s'appliquent en plus du prix de vente :

  • 2 % de commission pour l'agent immobilier / courtier immobilier (sauf si vous achetez directement auprès du promoteur)
  • 4 % de frais de transfert pour le Dubai Land Department, le bureau officiel (généralement partagé entre l'acheteur et le vendeur)
  • Environ ~ € 1,000 pour les frais d'enregistrement de la propriété (pour les propriétés d'une valeur de plus de € 120,000)
  • Environ € 120 pour l’acte de propriété

Ainsi, tous les frais d'achat d'un appartement à Jumeirah Lakes Towers de 40 mètres carrés au prix de € 103,000 se monteront à € 2,000 en commission d'agent + € 4,200 en frais de transfert + € 1,100 pour l'enregistrement et l’acte de propriété. Au final, vous aurez à payer € 7,300 en plus du prix de vente de la propriété. Ce qui est tout à fait raisonnable, étant donné que la TVA ne s’applique pas.

Le processus d'achat d'une propriété à Dubaï est devenu de plus en plus rationalisé et réglementé ces dernières années à mesure que le marché arrive à maturité. De la recherche de la propriété parfaite à l'enregistrement de votre propriété, en passant par la gestion courante de votre bien/des locataires, une multitude de courtiers professionnels et de services de gestion sont à votre service