Risques pour les investisseurs étrangers en Grèce
Risques pour les investisseurs étrangers en Grèce
Acheter une propriété partout dans le monde représente à la fois une opportunité et un risque. Les prix de l'immobilier peuvent être affectés par le climat économique, les changements politiques ou les mouvements de devises - ainsi que par les lois de l'offre et de la demande.
La Grèce s'est certainement avérée une zone à haut risque pour les investisseurs dans le passé. Les acheteurs de biens et les investisseurs obligataires ont vu leurs investissements tourner au ralenti après la crise du crédit, et le pays est encore en train de sortir de ces séquelles. Mais ne regardons pas le passé - examinons plutôt les risques que la Grèce représente actuellement.
La Devise est souvent un gros risque, mais avec la Grèce, vous investissez dans l'euro, l'une des trois principales devises du monde. Bien qu'il y ait toujours, évidemment, un risque de change, c'est un risque général de la zone euro, non spécifique à la Grèce - vous achetez également dans des économies plus stables telles que la France, l'Allemagne et les Pays-Bas.
Guide d’achat immobilier en Grèce
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Économie
Sur le plan économique, la Grèce reste faible, mais elle remonte lentement. Le pays a mis fin au programme de sauvetage en août 2018 et la dette publique a été maîtrisée.
L'économie est également structurellement plutôt faible ; les deux secteurs les plus prospères sont le transport et le tourisme, tandis que les secteurs bancaire et industriel sont plutôt frêles. La Grèce affiche un déficit de sa balance commerciale qui montre des signes alarmants d'aggravation.
Mais les marchés de capitaux internationaux valorisent désormais les obligations grecques à des rendements proches des bons du Trésor américain. Cela ne signifie pas nécessairement que les problèmes économiques sont terminés ; ça a peut-être davantage à voir avec une ruée vers le rendement de la part des investisseurs qui ne peuvent pas trouver de retours sur investissement décents ailleurs. Mais cela signifie que la Grèce n'est plus bannie du marché obligataire. C'est un signe de santé raisonnable.
Taxes et marché immobilier
Taxes et marché immobilierLes impôts sont un gros problème pour les investisseurs immobiliers. La Grèce n'a pas le meilleur des records ici. Au lendemain de la crise du crédit, le gouvernement grec a traité les impôts fonciers comme une vache à lait, les augmentant de 7 fois.
Cependant, le nouveau gouvernement élu à la mi-2019 a maintenant entamé une tendance à la baisse, l'impôt annuel devant baisser de 30 % au cours des trois prochaines années. Vous ne pouvez jamais être certain de ce qu'un gouvernement grec pourrait faire à l'avenir. Mais pour le moment, il ne semble pas y avoir de mauvaises surprises en magasin.
Et il convient de noter qu'avec des taxes annuelles sur une villa plutôt jolie s'élevant à seulement 600 euros par an dans de nombreux cas, la taxe ne va pas surcharger le porte-monnaie.
Quant au marché immobilier dans son ensemble, vous achetez dans un marché qui est loin de ses sommets. L'immobilier grec a perdu 27 % de sa valeur entre 2008 et 2015, le prix de certains immeubles résidentiels ayant diminué de moitié. Il est loin d'avoir retrouvé ses valeurs maximales.
Il existe quelques marchés « chauds ». Le centre d'Athènes, par exemple, a vu les propriétés se vendre à des prix fous auprès des investisseurs du « visa doré » et des propriétaires d'AirBNB. Cela pourrait être inquiétant, car il n'y a pas de marché de revente national pour soutenir ces prix. Si le gouvernement prend des mesures punitives contre les propriétaires d'AirBNB, cela pourrait également ralentir la demande. Mais ailleurs, le marché n'a augmenté que modestement depuis le creux de la crise et les valorisations restent faibles.
Les prix de l'immobilier en Grèce sont bas par rapport à d'autres pays européens. Cela reflète en partie la plus petite économie et les salaires plus bas en Grèce. Mais même lorsque cela est pris en compte, le pouvoir d'achat est élevé par rapport à celui d’une propriété d’un autre endroit. Par exemple, à Athènes, le rapport prix-revenu était de 10 au troisième trimestre 2019 - à Paris et à Londres, il était supérieur à 20.
Tendance et risque le plus élevé
Entre-temps, les promoteurs immobiliers et les investisseurs internationaux ont déjà commencé à pénétrer le marché. Le nouveau développement redémarre lentement et certaines rénovations majeures sont également en cours. Cela devrait ajouter une certaine profondeur au marché - il y a eu relativement peu de développements au cours des dix dernières années - et donner aux acheteurs à la recherche d'une propriété clé en main une bonne chance de trouver ce qu'ils veulent.
Le tourisme entrant est également en hausse - de 2015 à 2019, les recettes touristiques ont augmenté d'un tiers. Pour les acheteurs des îles ou de la côte, l'augmentation du nombre de touristes soutiendra la valeur de leur investissement et créera un marché locatif solide.
Nous pensons que le plus grand risque pour la propriété résidentielle grecque est en fait le même risque qui menace vos autres investissements - celui d'une récession mondiale. Mais de nombreux autres investissements se négocient désormais à des niveaux record ; pas la Grèce. Donc, si vous choisissez soigneusement un investissement immobilier, 2020 semble être le bon moment pour entrer en Grèce, avec des risques relativement faibles.