Vendre son bien soi-même...

Vous disposez d’un appartement ou d’une maison à vendre ? Vous pouvez envisager de vendre votre bien vous-même. Voici ce qu’il y a à savoir sur cette démarche.

Pourquoi vendre seul son bien ?

Vendre seul son bien, c’est possible, et cela présente certains avantages. Le principal ? 100% du produit de la vente vous revient, puisque vous n’avez pas à rémunérer un agent immobilier. Cette solution peut notamment vous convenir si vous n’êtes pas pressé de vendre : il vous faudra en effet rédiger vous-même votre annonce et la diffuser, chercher des acheteurs potentiels, organiser les visites, négocier avec les personnes intéressées… Autant d’opérations qui peuvent être chronophages, en particulier si vous avez une activité professionnelle à gérer en parallèle. Mieux vaut donc disposer d’un agenda relativement peu chargé pendant quelques mois !

Les inconvénients de la vente « seul »

Attention, vendre seul, c’est aussi tout gérer de A à Z… en commençant par le prix du bien. Or, seul un agent immobilier dispose des connaissances nécessaires pour vous aider à déterminer le tarif de votre appartement ou de votre maison. Et cela sans le côté émotionnel et l'attachement que vous avez pour votre logement, aux travaux effectués ou au montant restant à rembourser à la banque. Il vous reviendra, également, d’organiser la réalisation de certains diagnostics immobiliers (voir plus loin). Sans eux, pas de vente possible devant un notaire !

...Ou avec une agence immobilière

Bien vendre son appartement ou sa maison passe tout d’abord par le choix d’une agence immobilière efficace. Son rôle ? Vous aider à trouver, dans les meilleurs délais, un acheteur. Décryptage.

Quel est le rôle d’une agence immobilière ?

Dans un marché qui a doublé en une dizaine d’années, passant de 600 000 transactions en 2011 à 1,2 millions en 2021, l’agence immobilière occupe une place majeure pour vendre un bien. En effet, près de deux tiers des transactions immobilières sont réalisées grâce à elles !

Ainsi, les agents immobiliers doivent être considérés comme des experts dans le domaine et un vrai atout pour les vendeurs. Ils peuvent vous conseiller dans toutes les démarches juridiques et administratives qui sont obligatoires dans le cadre d’une vente. En tant que fins connaisseurs de leur secteur immobilier, ils ont aussi pour mission de faire se rencontrer l’offre et la demande de biens. À ce titre, ils ont la capacité de conduire des négociations, afin que la vente soit rapide et efficace.

Comment choisir une agence immobilière ?

Trois impératifs doivent vous guider si vous êtes à la recherche d’une agence immobilière et hésitez entre plusieurs enseignes :

Choisissez une agence spécialiste de votre secteur géographique. Chaque ville, chaque quartier, voire chaque rue, a ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients. Votre agent immobilier doit les connaître.

Préférez un agent qui connaît le type de bien que vous proposez . On ne vend pas de la même manière une maison et un appartement, un studio et un T5. L’agent immobilier doit comprendre les besoins de vos acheteurs potentiels pour mettre en valeur votre logement.

Optez pour une agence connue et reconnue. Son nom doit « parler » aux acheteurs potentiels de votre bien ; son savoir-faire ne doit faire aucun doute, afin de rassurer les personnes qui s’intéressent à votre maison ou à votre appartement.

Un point, par ailleurs, sur les tarifs d’une agence immobilière. S’il ne doit pas s’agir de votre seul critère de choix, ils sont importants, puisqu’ils déterminent le montant de votre éventuelle plus-value sur le bien mis sur le marché. En moyenne, ils varient de 3% à 8% d’une agence à l’autre ; plus le bien a de la valeur, moins la commission (exprimée en pourcentage) est élevée – et inversement. N’hésitez pas à demander les grilles tarifaires aux agences étudiées et à les comparer.

Les frais d’agence se négocient-ils ?

Oui, c’est possible : ils ne sont pas encadrés par la loi (au contraire, par exemple, des frais de notaire). Ainsi, un agent peut tout à fait accepter de revoir à la baisse ses prétentions. Il convient en revanche d’avoir de solides arguments pour qu’il l’accepte (un bien qui va se vendre vite et une forte concurrence entre agences, la possibilité de mettre en place un mandat exclusif de vente…).

Agent immobilier : quelles obligations ?

L’agent immobilier, dans le cadre d’une vente immobilière, doit remplir plusieurs obligations. Il doit en effet :

Disposer d'un mandat écrit, en cours de validité et signé. Ce document mentionne notamment une durée et les moyens mis en œuvre pour aboutir à la vente.

Pouvoir présenter, à tout moment, le numéro de sa carte professionnelle.

Afficher le barème de ses honoraires de façon lisible et visible à l'entrée de ses locaux professionnels. Si ces derniers disposent d’une vitrine, cette information doit être parfaitement visible depuis l'extérieur.

Assurer un rôle de conseil auprès de ses clients.

Rédiger lui-même l’annonce immobilière, en respectant certains critères, sur la base des informations données par son client et de celles obtenues en visitant le bien proposé à la vente.

L’annonce immobilière en bref

L'annonce immobilière, rédigée par un agent titulaire d’une carte professionnelle, doit donner les caractéristiques principales du bien mis sur le marché :

Le type de bien ;

La situation géographique ;

La superficie et la composition du bien ;

L’état du bien (neuf, rénové...)

Ces éléments doivent être rédigés avec précision. Dans le cas contraire, l'annonce peut être qualifiée de trompeuse… ce qui constitue un délit, punissable d'une amende et/ou d'une peine d'emprisonnement.

Si les photos sont recommandées mais non obligatoires, l’annonce communique un prix de vente, accompagné du montant des honoraires et de la répartition de leur paiement entre l'acquéreur et le vendeur. Par ailleurs, l’annonce précise le classement énergétique du bien, tel que déterminé par la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Enfin, l'annonce donne des renseignements sur l'agence immobilière. Et plus particulièrement, son numéro SIREN et/ou la mention RCS (Registre du commerce et des sociétés) de l'agent immobilier.

Vendre un bien immobilier : les diagnostics à fournir

Pour vendre une maison ou un appartement, il faut réaliser certains diagnostics immobiliers. Si le DPE (Diagnostic performance énergétique) est le plus connu, d’autres sont à ne pas oublier.

Le diagnostic loi Carrez

La présentation d’un diagnostic du métrage exprimé en loi Carrez – qui, rappelons-le, permet de déterminer avec précision la superficie de votre bien – est incontournable pour la vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. En revanche, les maisons individuelles indépendantes ne sont pas concernées.

La validité du diagnostic loi Carrez est permanente… à l’exception des biens dans lesquels des travaux modifiant la superficie ou la disposition du logement ont été réalisés.

Le diagnostic performance énergétique

Le diagnostic performance énergétique (DPE) permet de quantifier les besoins en énergie de votre logement, pour le chauffer notamment. Il repose sur une analyse technique des matériaux du bâtiment, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude, pour calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² consommés tous les ans.

Le DPE est désormais valable 10 ans. Attention, cette validité ne concerne que les diagnostics réalisés après le début de l’année 2022 ; les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne le sont que jusqu'au 31 décembre 2022.

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante concerne les bâtiments dont le permis de construire a été accordé avant le 1er juillet 1997. La présence ou l’absence d’amiante doit être vérifiée dans le bien vendu, mais aussi dans les parties collectives d’une copropriété.

Le diagnostic plomb (CREP)

Le diagnostic plomb, appelé aussi constat de risque d’exposition au plomb (CREP), est destiné à tous les logements présents dans un immeuble d’habitation dont la construction date d’avant le 1er janvier 1949. Si une absence totale de plomb a été constatée, le diagnostic a une durée de vie illimitée. Dans le cas contraire, il n’est valable qu’un an.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites concerne les logements qui se situent dans une zone où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié. Attention, il n’est valable que six mois à compter de sa date de réalisation.

Le diagnostic d’état des risques naturels ERP

Ce diagnostic permet d’informer l’acquéreur des risques (naturels, miniers et technologiques) encourus sur la zone d’habitation. Il n’est valable que six mois. Pour l’obtenir, il convient de s’adresser à la mairie du logement.

Les diagnostics gaz et électricité

Le diagnostic gaz ne concerne votre appartement ou votre maison que si votre bien est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans. Il prouve que l’équipement de votre installation est conforme, et est valable durant trois ans.

Il en va de même pour le diagnostic électrique : il ne concerne que les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans, pour une durée de validité de trois ans. Attention, lors d’une vente, il n’y a pas d’obligation de mise aux normes de l’électricité. Il revient à l’acheteur d’estimer les travaux à prévoir en fonction du constat dressé au moment du diagnostic.

Le diagnostic assainissement non collectif

Le diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif concerne les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Il vous permet d’assurer à un acheteur potentiel que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme et fonctionnelle. !

Qui réalise ces diagnostics ?

Aujourd’hui, il existe de nombreuses entreprises spécialisées dans la réalisation des divers diagnostics qui accompagnent une vente immobilière. Ce marché est d’autant plus en forte croissance que le nombre de ventes d’appartements ou de maisons a été multiplié par deux en une dizaine d’années.

Notre conseil ? Demandez des devis à plusieurs entreprises de diagnostics : les tarifs varient en effet selon les professionnels et selon les régions, parfois du simple au double. Mais ne passez pas à côté d’un diagnostic obligatoire, puisque le notaire pourrait refuser d’officialiser la vente.

Pour résumer

Estimer la valeur de votre bien

Avoir une bonne estimation de la valeur de votre bien immobilier, c’est la clé pour une vente rapide – opération qui peut vous permettre, par la suite, d’acheter une autre maison ou un autre appartement. Pour cela, il existe plusieurs méthodes.

Comment calculer la surface habitable d’un bien ?

Calculer la surface habitable d'un bien peut se faire de différente façon, chacune ayant une application légale différente. Il y a la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée.

Selon la loi Boutin, la notion de surface habitable, utilisée en immobilier, correspond à « la surface de plancher construite d'un logement ». On doit donc uniquement prendre en compte l'espace réellement disponible pour les occupants (chambres, cuisines, salles de bain, toilettes, buanderies, débarras…). Et on ne compte pas l'espace occupé par « les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements ». De même, les « parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ne peuvent pas être prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Ainsi, lorsque l’on a déterminé les pièces retenues, il suffit de multiplier la largeur par la longueur de chaque pièce, et d'additionner les différents résultats obtenus pour obtenir la surface habitable. La valeur est alors exprimée en mètres carrés.

Notons que vous pouvez aussi présenter votre logement en évoquant sa surface « utile ». Celle-ci correspond à la surface habitable, à laquelle on ajoute 50% de la surface des éléments suivants :

Les caves ;

Les sous-sols ;

Les remises ;

Les ateliers ;

Les séchoirs ;

Les celliers extérieurs, combles et greniers aménageables ;

Les loggias ;

Les balcons ;

Les vérandas.

Attention, la notion de surface utile ne concerne que les éléments exclusifs au logement concerné, qui présentent une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.

Mais il y'a également la notion de surface pondérée qui combine deux types de surfaces : la surface habitable et la surface annexe. Dans ce calcul, on prend en compte les pièces d’habitation en ajoutant 50% des surfaces annexes à la surface habitable pour déterminer la surface du logement.

Cependant, afin d'éviter tout malentendu sur la surface d'un bien entre vendeurs et acheteurs, une loi qui réglemente et uniformise le tout a été mise en place : la loi Carrez. Cette dernière permet de calculer la surface d’un logement en copropriété grâce à une méthode de calcul unique.

B.A.-BA : la valeur vénale d’une maison ou d’un appartement

Si la valeur vénale n’a pas de définition légale, elle est déterminée par la jurisprudence française. Cette dernière la détermine comme le « prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente. »

Dit plus simplement, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix auquel un bien peut être vendu dans des conditions de libre marché et à un instant T. Elle est détérminée selon l’offre et la demande. De ce fait, la valeur vénale est évolutive et implique l’intervention d’un expert en immobilier pour être déterminée de la façon la plus précise qui soit.

Notez toutefois que le prix et la valeur sont deux notions proches mais bien distinctes car elles peuvent être éloignées l’une de l’autre. En effet, le prix d’un bien immobilier ne définit pas sa valeur sur le marché.

Estimation immobilière : comment en obtenir une ?

La valeur vénale doit cependant être affinée par une estimation immobilière. Pour en obtenir une, il est possible de s’adresser à une agence immobilière.

Elle va alors envoyer l’un de ses agents sur place, qui va procéder à une analyse en détails des avantages et des inconvénients du bien mis sur le marché, de ses caractéristiques et du niveau de ses équipements (qualité, entretien, travaux effectués…). Il va aussi s’intéresser aux acheteurs potentiels du bien : sont-ils nombreux, ou faudra-t-il « sortir les rames » pour en trouver un ? Ce sont ces éléments qui lui permettront de déterminer un prix de vente, à affiner ensuite au fur et à mesure des visites (ou en raison de l’absence de visites).

Notez que certains sites proposent aussi des estimations en ligne de la valeur des biens immobiliers. Ils se basent sur un ensemble de statistiques, liés à l’adresse communiquée et aux caractéristiques du bien, qu’ils comparent à des maisons et des appartements équivalents, déjà présents sur le marché et/ou déjà vendus. Ces estimations offrent une première idée de la valeur d’un bien immobilier ; lorsqu’elles sont réalisées sur le site Internet d’une agence immobilière, il vous sera le plus souvent proposé de la confirmer sur place, avec la visite d’un vendeur.

Les prix du marché avant tout

Mettre son bien en vente au bon prix est incontournable lorsque l’on souhaite le vendre rapidement. Cela peut sembler évident, mais ça ne l’est pas forcément : de nombreux vendeurs surestiment leur maison ou leur appartement, que ce soit parce qu’ils ne connaissent pas les dernières évolutions du marché de l’immobilier, ou parce qu’ils regardent moins la valeur objective de leur logement que sa valeur affective.

Veillez donc à suivre les conseils de votre agent immobilier et à vous aligner sur son estimation. Basée sur des éléments précis et dépourvus d’affect, cette dernière est en effet celle qui vous donnera le plus de chances de vendre rapidement votre propriété.

Mettre en place un mandat de vente

En confiant la vente de votre bien immobilier à une agence, vous allez devoir signer un mandat de vente. Plusieurs solutions existent : le mandat simple, le mandat semi-exclusif et le mandat exclusif. Alors comment choisir ?

Mandat de vente : qu’est-ce que c’est ?

Commençons par bien définir ce dont nous allons parler dans ces pages. Un mandat de vente, c’est un contrat bilatéral signé entre le propriétaire d’un bien immobilier, et un professionnel du même secteur. Dans le cadre de cet accord, le premier confie au second la vente de sa maison ou de son appartement.

Le mandat de vente comporte plusieurs mentions :

Les noms et prénoms des personnes qui vendent le bien (il revient au professionnel de l’immobilier de vérifier que celui qui se prétend propriétaire l’est effectivement, en consultant le titre de propriété) ;

Les coordonnées de l’agence chargée de la vente ;

La désignation du bien et son prix de vente ;

Le montant des honoraires du mandataire ;

La durée du mandat ;

Les moyens que le mandataire va employer pour vendre le bien.

Trois types de mandats de vente

Exclusif, semi-exclusif ou libre, il existe trois types de mandat de vente, avec, pour chacun, certains avantages et inconvénients.

Commençons par le mandat exclusif. Dans le cadre d’un tel mandat, l’agent immobilier mandaté est le seul à pouvoir vendre le bien. L’avantage ? L’agent immobilier est alors fortement mobilisé pour aboutir à une vente le plus rapidement possible. L’inconvénient ? Si votre agent immobilier n’est pas assez motivé, alors rien ne se passera. Heureusement, le mandat exclusif peut être dénoncé au bout de 3 mois.

Le mandat sans exclusivité (aussi appelé mandat « simple ») est moins contraignant. En effet, l’agent immobilier peut vendre votre bien, mais vous pouvez aussi confier la vente à d’autres professionnels, voire trouver un acquéreur de votre côté. Une simplicité qui présente un inconvénient : ainsi mis en concurrence, les agents immobiliers peuvent paradoxalement être moins impliqués dans la vente de votre bien. Et cela veut aussi dire que le bien peut être en compétition avec lui même : description différentes, photos différentes, prix différents, etc.

Enfin, dans le cadre d’un mandat semi-exclusif, l’agent immobilier est le seul professionnel à pouvoir vendre votre bien. Cependant, vous pouvez, en tant que le propriétaire, rechercher un client acquéreur par vous propres moyens. Si vous en trouvez un, vous ne devrez aucun honoraire si vous avez opté pour une semi-exclusivité « totale ». Si la semi-exclusivité est dite « restreinte », alors vous devrez diriger votre acquéreur vers l’agence, et celle-ci percevra des honoraires réduits (de moitié dans la plupart des cas), rémunérant uniquement la négociation et de la conclusion de la vente – et non, vous l’aurez compris, la recherche de l’acheteur.

Comment choisir son mandat de vente ?

Tout dépend de ce que vous recherchez : vendre rapidement, ou avoir une maîtrise totale sur la vente de votre maison ou de votre appartement. Ainsi, si vous voulez être certain de vendre vite et bien (par exemple si la cession de votre bien conditionne un prochain achat de logement), le mandat exclusif est à privilégier. Il est cependant capital de bien choisir l’agence immobilière à laquelle vous confiez cette vente. Elle doit connaître le secteur géographique de votre bien et ses acheteurs potentiels.

À l’inverse, le mandat semi-exclusif vous conviendra si vous souhaitez un mix entre le mandat exclusif et le mandat simple, c'est-à-dire avoir la possibilité de trouver un acheteur par vous-même en parallèle de l'agent immobilier. Et le mandat simple sera idéal si vous n’êtes pas pressé de vendre, et souhaitez garder une totale mainmise sur cette opération. Il sera cependant important d’avoir du temps à consacrer à la vente de votre bien et à la recherche d’un acquéreur, ne serait-ce que pour compenser le manque de motivation potentiel et naturel des agents immobiliers.

Cela dépend aussi de la zone dans laquelle se trouve votre bien. Plus il y a de tension sur le marché sur lequel vous vous trouvez, plus le mandat exclusif semble adapté. En revanche, s'il y a peu de demande, un mandat simple avec plusieurs agences fait du sens car on mutualise les portefeuilles d'acheteurs.

Notez, enfin, que vous pouvez toujours résilier un mandat de vente. Cela s’effectue par lettre avec accusé de réception, mentionnant le numéro du mandat et la date de sa signature. Prévoyez, dans tous les cas, un préavis de 15 jours.

Négocier la vente de son bien immobilier

Vous avez trouvé une agence immobilière, et l’annonce de vente de votre bien a été diffusée ? De premières visites ont été organisées ? Certains acheteurs potentiels ont indiqué être intéressés par votre appartement ou votre maison ? La phase de négociation du prix va immanquablement débuter. Voici comment bien la gérer.

Négocier une offre d’achat

Vous avez reçu une première offre ? Bonne nouvelle ! Cependant… vous pensez que le prix de vente proposé par l'acheteur potentiel n’est pas suffisant, au regard du montant initial. Nous sortons d'une période où il était habituel de voir des offres au prix tellement il y avait de tension entre l'offre et la demande dans certaines zones. Mais aujourd'hui, les marges de négociation repartent à la hausse et il ne serait donc pas étonnant que vous receviez des offres en dessous du prix affiché.

Ceci étant, rien n’est perdu, puisque vous pouvez tout à fait tenter de le négocier. Trois impératifs pour cela :

Prévoir une marge de négociation comprise entre 2 et 5%. En-dessous, elle est anecdotique et refroidira un acheteur potentiel. Au-delà, elle est révélatrice de soucis dans l’estimation du bien ;

Appuyez-vous sur plusieurs estimations du prix de votre maison ou de votre appartement. Vous disposerez ainsi de plus solides arguments face à un acheteur qui tente de revoir à la baisse le montant demandé.

Mettez-vous d’accord avec votre agent immobilier sur la personne qui va conduire les négociations. Elle ou lui ? Vous ? Vous éviterez ainsi d’envoyer des messages contradictoires à votre acheteur potentiel.

Faire une contre-proposition

Rédiger une contre-proposition immobilière, cela répond à un certain formalisme. Vous pouvez faire cette contre-proposition par écrit, en n’omettant pas de mentionner votre identité, la description du bien, le nouveau prix proposé, le délai de validité de l’offre et les conditions attachées (par exemple, l’obtention d'un prêt bancaire auprès d'un établissement de crédit).

Rien ne vous empêche, cependant (et en pratique, cela sera souvent le cas), d’effectuer cette contre-proposition à l’oral, soit personnellement, soit par l’intermédiaire de votre agent immobilier. Si elle aboutit, l’acheteur doit vous remettre une nouvelle offre d’achat, au prix demandé (mais rien ne l’empêche de tenter de vous proposer un prix compris entre sa première offre et votre contre-proposition).

Attention ! N’oubliez pas que faire une contre-offre immobilière engage le vendeur et l’acheteur dès sa signature. Il ne faut donc absolument pas envoyer par écrit plusieurs contre-propositions en même temps à différents acheteurs… sous peine de se retrouver face à un gros souci juridique !

Accepter une offre d’achat

Pour accepter l’offre d’achat de votre vendeur, c’est assez simple – et il existe plusieurs façons de le faire. Sans intermédiaire, vous pouvez signer le document résumant les conditions proposées par l’acheteur. Il ne vous restera plus qu’à déterminer une date pour la signature du compromis de vente.

Si la transaction fait intervenir un intermédiaire, il convient de reprendre le contenu de l’offre d’achat dans un document, signé de votre main. Ce dernier doit être envoyé à l’adresse de l’acheteur par courrier recommandé avec accusé de réception. Et ce, avant l’expiration du délai de validité de l’offre. Au-delà, tout est à recommencer, avec le risque de voir l’acheteur potentiel changer d’avis ou trouver un autre bien…

Votre document doit comporter les mentions suivantes :

L’identité des deux parties ;

La date (et l’heure) à laquelle l’offre a été remise ;

Les caractéristiques du bien vendu ;

Le prix proposé par l’acheteur ;

Les conditions suspensives ;

La durée de validité de l’offre.

Refuser une offre au prix, c’est possible ?

Reste une question : si je vends mon bien au prix de 300 000 euros, et qu’une personne m’en propose 300 000 euros (on parle alors d’offre « au prix »), est-il possible de refuser la transaction, par exemple parce que la tête de l’acheteur ne me revient pas ?

Si vous vendez votre bien sans intermédiaire, la réponse est… non, pas du tout. En effet, dans ce cas, une offre d’achat au prix déclenche automatiquement l’acceptation de l’offre, sans que vous ayez répondu par écrit. En passant par une agence, en revanche, rien n’est automatique ; vous aurez donc la possibilité de refuser une offre au prix – par exemple si l’offre est arrivée plus tôt que prévu, et que vous n’avez pas encore trouvé d’autre bien pour votre famille.

Petit avertissement : si une personne vous propose un montant supérieur au prix affiché, vous devez verser des dommages et intérêts au premier offrant au prix avant même de retenir la meilleure offre. C’est pourquoi nous ne vous recommanderons jamais assez de peaufiner l’estimation de votre appartement ou de votre maison !

La promesse et le compromis de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée, vous pouvez passer à l’étape suivante : la signature d’une promesse de vente, ou d’un compromis de vente. Quelles sont les différences entre les deux documents ? Quelles sont les conditions suspensives ? Quels sont les délais de rétractation ? Voyons cela !

La promesse (unilatérale) de vente

Dans le cadre d’une promesse de vente (le nom complet de ce document étant « promesse unilatérale de vente »), un propriétaire (le « promettant » en termes notariaux) s'engage auprès d’un acheteur (le « bénéficiaire ») à lui vendre son appartement ou sa maison, à un prix déterminé ensemble auparavant. Concrètement, avec ce document, l’acheteur bénéficie d’une option exclusive sur le bien, pour une durée limitée – en général, trois mois. De fait, durant cette période, le propriétaire ne peut renoncer à la vente. Il ne peut pas non plus proposer le bien à une autre personne.

En contrepartie de cette « option » posée sur le bien, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, de l’ordre de 5 à 10% du prix. Laquelle sera, bien sûr, soustraite de la somme totale à régler s’il va au bout de l’achat. Elle lui sera rendue s’il renonce à son acquisition pendant le délai de rétractation ou s’il entre dans l’une des conditions suspensives.

La promesse de vente constitue un véritable contrat, avec des obligations pour l’acheteur comme pour le vendeur. Elle doit faire l’objet d’un acte authentique, qui peut :

Être établi par un notaire, celui du vendeur, de l’acheteur, ou auprès de deux notaires ;

Être signé sous seing privé, avec enregistrement auprès de la recette des impôts (pour un coût de 125 euros).

Le compromis de vente

Le compromis de vente (de son vrai nom « promesse synallagmatique de vente »), est un document plus « ferme » que la promesse de vente : le vendeur et l’acheteur s'engagent à aller au bout de la vente, à un prix accepté par les deux parties. Ainsi, ce papier dispose d’une vraie valeur juridique, puisqu’il est possible de contraindre par voie de justice l’acheteur ou le vendeur à en respecter les termes.

Comme pour la promesse de vente, la signature du compromis s'accompagne d’un versement par l'acquéreur d'une somme comprise entre 5 % et 10 % du prix de vente, que l’on appelle « dépôt de garantie ». Là encore, trois options :

La vente va au bout, et le dépôt de garantie est déduit du prix lors de la signature de l'acte notarié ;

L’acheteur renonce à la vente durant le délai de rétractation, ou actionne l’une des clauses suspensives, et le dépôt de garantie lui est rendu ;

L’acheteur renonce à la vente hors délai de rétractation, et le dépôt de garantie est versé au vendeur.

Enfin, comme pour la promesse de vente, le compromis peut être signé devant un notaire, ou sous seing privé.

Promesse et compromis de vente : les conditions suspensives…

Que vous choisissiez de signer, avec votre acquéreur, une promesse de vente ou un compromis de vente, vous pouvez décider (avec l’accord de l’acheteur) d’insérer certaines clauses suspensives. Elles permettent de prévoir des « portes de sortie » de l’avant-contrat, avant la vente définitive donc, si certaines conditions ne sont pas remplies.

La condition suspensive la plus commune ? Le refus de prêt immobilier de la part de la banque de l'acquéreur. En pratique, rares sont les avant-contrats à ne pas en intégrer ! Le notaire recommandera également, comme clause suspensive, d’anticiper un éventuel exercice du droit de préemption par la commune, ainsi que la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Si l’une de ces clauses est actionnée, chacune des parties reprend sa liberté : les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées.

Enfin, notons que le compromis de vente peut contenir une clause « de dédit », accordant au vendeur et/ou à l'acquéreur le droit de renoncer sans motif à la vente contre le paiement d’une somme déterminée à l'avance. Elle reste cependant assez rare.

… et le délai de rétractation

Dans tous les cas, promesse de vente comme compromis de vente, l’acquéreur d'un bien immobilier dispose d'un délai de dix jours (incompressible) pour se rétracter. Celui-ci lui permet, sans avoir à justifier sa décision, de revenir sur son engagement. Il doit vous l’indiquer par lettre recommandée avec avis de réception. Les sommes versées doivent alors lui être intégralement restituées, dans un délai de 21 jours.

Promesse de vente ou compromis de vente ?

On l’a vu, la promesse de vente et le compromis de vente comportent de nombreuses similitudes, notamment en termes de délai de rétractation et de conditions suspensives. Mais quelle est la solution à privilégier, une fois que vous avez trouvé un acheteur pour votre logement ?

En tant que vendeur, le compromis de vente est plus sécurisant, la promesse étant plus « souple » pour l’acheteur. Si votre acquéreur l’accepte, tentez toujours d’orienter l’avant-contrat dans cette direction.

La signature de l’acte de vente

L’ultime étape de la vente de votre bien immobilier ? La signature de l’acte de vente. Elle doit se faire chez un notaire, et comporter certaines informations précises.

Acte authentique de vente : qu’est-ce que c’est ?

La signature de l’acte authentique de vente intervient plusieurs mois après celle de l'avant-contrat (qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente). Elle marque officiellement le transfert de propriété du bien cédé et exige le paiement immédiat de l’ensemble des sommes dues entre les deux parties.

Cependant, en principe, il n’y a pas de surprise dans un acte de vente : toutes les informations qu’il contient sont connues de l’acheteur et du vendeur depuis l’avant-contrat. Ce document ne fait que les confirmer officiellement.

Le notaire, cet interlocuteur incontournable

Contrairement à la promesse de vente qui peut être l’être sous seing privé, l’acte de vente doit impérativement être rédigé puis signé devant un notaire. Le rôle de ce dernier ne s’arrête pas là, puisqu’il va collecter, via les célèbres frais de notaire, différentes taxes pour le compte de l’État, enregistrer la vente et conserver, à son étude et pendant une centaine d’années, l’ensemble des documents liés à la vente.

Le jour de la signature de l’acte de vente, les deux parties (acheteur et vendeur) doivent être présentes et apposer leur signature au document définitif. Attention, si l'achat ou la vente se fait en indivision (conjoints, fratrie...), toutes les personnes impliquées doivent être présentes, ou se faire représenter grâce à une procuration.

Acte de vente : comment se déroule la signature ?

Vous avez rendez-vous pour la signature de l’acte définitif ? Le jour J, le notaire va commencer par lire le contrat de vente. Vous pourrez (ainsi que l’acheteur) poser toutes les questions qui vous passent par la tête, sur des aspects techniques ou concernant des clauses que vous ne comprenez pas. En revanche, toute demande de modification – justifiée, comme une erreur sur le nom d’une des parties – entraînera le report de la signature de l’acte.

Ensuite, le notaire sollicite le déblocage des fonds. Rappelons que l’intégralité du prix de vente vous sera versée : les échéances de paiement, dans le cadre d’un prêt immobilier contracté par l’acheteur, ne vous concernent pas.

La lecture de l’acte s’est déroulée sans irrégularité et sans contestation ? Il n’y a plus qu’à le signer, sur chaque page. Le notaire va le cosigner, afin de lui donner un caractère authentique. Le transfert de propriété est alors réalisé, vous pouvez (et devez, même) remettre les clés du bien à son nouveau propriétaire !

Peut-on annuler un acte de vente ?

En France, la signature d’un acte de vente est considérée comme définitive, le logement a donc changé de propriétaire. En revanche, l’acquéreur dispose de trois leviers pour annuler la transaction :

Le vice du consentement (ou dol), s’il peut prouver que le vendeur a caché certains éléments de nature à altérer son consentement.

Le vice caché, s’il peut prouver que le bien comporte un défaut majeur dont personne n’avait connaissance.

Le non-respect de l’obligation de délivrance, si le bien n’est pas conforme à ce qui était prévu (ou s’il n’a pas été effectivement laissé).

Et de votre côté ? En tant que vendeur, vous n’avez qu’une possibilité de « casser » un acte de vente, la lésion. Elle s’active si vous vous rendez compte que l’acquéreur a fait une trop bonne affaire. Vous pouvez alors intenter une action en rescision, ou demander une compensation. Attention, pour que la lésion soit avérée, le prix de vente constaté par le notaire doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale !