Annulation d’un compromis de vente : est-ce possible ?

Lorsque l’on propose un bien à la vente, trouver un acquéreur et signer avec lui un compromis de vente (ou une promesse de vente) n’est pas une fin en soi. En effet, il est toujours possible d’annuler un avant-contrat de cession immobilière. Comment ? Dans quelles conditions ? Faisons le point.

Le droit de rétractation

L’annulation d’un avant-contrat par votre acquéreur potentiel est une possibilité prévue par la loi, via l’exercice du droit de rétractation. L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation stipule en effet que tout acheteur d’un bien immobilier dispose d’un délai de réflexion incompressible d’une durée de 10 jours calendaires.

Le droit de rétractation débute le lendemain de la réception du contrat, que ce soit par courrier recommandé avec accusé de réception ou par une remise en main propre. Attention, pour qu’il démarre, le contrat doit comporter l’ensemble des pièces et annexes, y compris le dossier de diagnostics techniques.

Bon à savoir

Le délai de rétractation ne concerne que l’acheteur. En tant que vendeur, vous n’avez pas le droit de vous servir de cet argument juridique pour annuler une cession immobilière ! Ne vous engagez donc pas à la légère au moment de signer un avant-contrat de vente, et prenez le temps, avec votre agence immobilière le cas échéant, de vérifier la solidité du dossier du potentiel acquéreur de votre appartement ou de votre maison.

Les modalités du droit de rétractation

C’est par courrier recommandé avec accusé de réception que l’acheteur peut vous notifier de l’exercice du droit de rétractation. Tant qu’il se trouve dans le délai de 10 jours, il n’a pas à vous expliquer sa décision. Celle-ci entraîne l’annulation automatique et sans pénalité de tout avant-contrat signé, chez le notaire comme sous seing privé. Ainsi que le remboursement du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du montant de la transaction immobilière) versé à la signature.

Petite précision : ce délai de 10 jours s’applique à l’acheteur. Cela signifie qu’il a jusqu’à 10 jours pour envoyer son courrier recommandé… et que vous pourriez le recevoir, délais postaux obligent, deux à trois jours après l’expiration officielle !

Les conditions suspensives

En dehors du délai de rétractation, votre acheteur peut annuler un contrat d’avant-vente en invoquant un certain nombre de conditions suspensives. Pour entraîner l’annulation de la transaction, elles doivent être notées sur le compromis de vente ou sur la promesse de vente. Il s’agit principalement de :

• La non-obtention d’un prêt immobilier, après avoir contacté un certain nombre d’établissements bancaires (ou l’obtention d’un prêt à un taux supérieur à une limite définie dans l’avant-contrat) ;

• La non-réalisation d’une vente immobilière par l’acquéreur, qui doit lui permettre d’obtenir les fonds nécessaires à l’achat ;

• La non-obtention d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager ;

• L’exercice du droit de préemption par la municipalité ou par toute autre collectivité territoriale en ayant légalement la possibilité…

Comme dans le cas du délai de rétractation, la mise en œuvre d’une condition suspensive permet à l’acheteur de revenir à la situation initiale. Ainsi, elle n’entraîne pas de pénalité et lui accorde le remboursement du dépôt de garantie.

Bon à savoir

Il est recommandé de ne pas oublier d’indiquer dans l’avant-contrat que la clause de non-obtention d’un prêt immobilier ne peut être actionnée qu’après avoir contacté au moins X banques. En effet, sans cette mention, un seul refus suffit à faire capoter une vente. Un acheteur qui a de bonnes relations avec son conseiller bancaire pourrait donc facilement obtenir un refus de prêt de sa part. Et le présenter au notaire, qui n’a pas besoin de vérifier qu’effectivement, aucun établissement financier n’aurait accordé le prêt, pour annuler l’opération immobilière.

Et par le vendeur ?

En tant que vendeur, vous souhaitez annuler une promesse de vente ou un compromis de vente ? Cela ne sera pas sans conséquence. En effet, en signant un avant-contrat, vous vous engagez à aller au terme de la transaction immobilière. Si vous avez besoin de « casser » ce contrat, il vous reviendra – hors carence de l’acheteur, comme le non-versement du dépôt de garantie – de négocier une indemnisation, en plus du remboursement de toutes les sommes versées. Et si vous faites face à quelqu’un de déterminé à aller au bout, n’oubliez pas qu’il pourrait vous contraindre devant les tribunaux à lui céder le bien !

À ne pas oublier

Si vous souhaitez casser un avant-contrat de vente en raison d’une carence de l’acheteur, faites constater celle-ci par votre notaire ou par un huissier de justice. Vous ne prendrez ainsi aucun risque de le voir se retourner en justice contre vous.