Comment acheter un bien immobilier en Suisse en tant qu'étranger : Guide 2025
Tout ce que tu dois savoir sur le processus d'achat de biens immobiliers en Suisse.
La Suisse est réputée pour sa stabilité financière, mais son système fiscal peut être complexe tant pour les résidents que pour les non-résidents. Dans ce guide nous allons décomposer les éléments clés de la fiscalité suisse — des impôts sur le revenu et la propriété aux accords de double imposition — pour que tu puisses naviguer dans le système en toute confiance.
Le système fiscal suisse est un sujet complexe, encore plus que dans de nombreux autres pays. Cette complexité découle du fait que la Suisse est une république fédérale (ou "confédération") où les gouvernements cantonaux et fédéraux ont tous deux le pouvoir de lever des impôts. En fait, les impôts cantonaux représentent la plus grande part de la facture fiscale d'une famille moyenne.
Les cantons ont une large latitude pour fixer les impôts, y compris les impôts sur le revenu. La Confédération se réserve l'autorité exclusive sur quelques impôts, tels que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 7,7%, les droits de timbre (taxe de transfert) et les droits de douane. Cela signifie que la Suisse a effectivement 26 systèmes fiscaux différents, un pour chaque canton. Les cantons peuvent non seulement varier les taux d'imposition, mais aussi les seuils, les déductions autorisées et les prestations sociales comme les allégements de pension et les déductions pour enfants.
En plus des impôts fédéraux et cantonaux, les 2 200 communes de Suisse et trois églises reconnues au niveau national peuvent également imposer certains impôts.
Pour compliquer encore les choses, la fiscalité des résidents étrangers en Suisse dépend de facteurs tels que le type de permis de séjour qu'ils détiennent et s'ils sont mariés à un citoyen suisse. Étant donné ce niveau de complexité, cet article ne peut que effleurer la surface du système fiscal suisse—ou plutôt, des systèmes fiscaux !
Type d'impôt | Montant à payer |
---|---|
Taxe de transfert de propriété | De 0,2% à 3,3% (Vaud) de la valeur de la propriété, selon le canton |
Frais d'enregistrement | 0,25% au niveau national |
Frais de notaire | 0,1% |
Impôt sur la propriété / le terrain | De 0,05% à 0,3% de la valeur imposable (non prélevé à Zurich, Schwyz, Glaris, Zug, Soleure, Bâle-Campagne et Argovie) |
Impôt sur la valeur locative | Prélevé sur le revenu locatif théorique, moins les paiements hypothécaires et les coûts d'entretien |
Impôt sur le revenu locatif | Moins les coûts administratifs, les intérêts hypothécaires et les coûts d'entretien : taux fédéral de 0% à 11,5%, mais les impôts cantonaux peuvent atteindre 50% |
Impôt sur la fortune | Prélevé sur la valeur imposable (généralement 70-80% de la valeur marchande) moins les dettes ou hypothèques |
Impôt sur les gains en capital | Pas d'impôt fédéral : chaque canton prélève un impôt sur la vente de biens immobiliers. Diminue avec le temps pour récompenser les détenteurs à long terme |
Impôt sur les successions | Comme l'impôt sur les gains en capital, prélevé au niveau cantonal. Dans tous les cantons, les transferts à un conjoint sont exonérés d'impôt |
La Suisse taxe les familles plutôt que les individus, ce qui inclut les partenaires mariés et tous les enfants mineurs vivant à domicile qui gagnent de l'argent. Cela signifie une déclaration fiscale par ménage.
Les résidents sont soumis à une responsabilité fiscale illimitée sur leurs revenus mondiaux, ce qui signifie que si tu vis en Suisse, tu paieras des impôts sur tous les revenus d'investissement gagnés à l'étranger.
La Suisse a un impôt unique appelé Eigenmietwert ou valeur locative, qui est un impôt sur la valeur locative imputée de ta maison. Les autorités fiscales estiment généralement cette valeur à environ 70 % du loyer du marché—essentiellement, le montant que tu gagnerais si tu louais ta maison au lieu d’y vivre.
Le but de cet impôt est de créer une équité entre les propriétaires (qui peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leurs impôts) et les locataires (qui n'ont pas cet avantage). Cependant, cela rend la propriété immobilière moins fiscalement efficace par rapport au marché boursier, où il n'y a pas d'impôt sur la valeur du portefeuille ou sur les gains en capital.
Si tu loues un bien que tu possèdes, tu seras imposé sur ton revenu locatif réel à ton taux marginal d'imposition sur le revenu. Tu as généralement deux options de déduction :
De plus, les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt, ce qui rend l'investissement immobilier plus fiscalement efficace lorsqu'il est financé par la dette.
L'impôt sur la fortune est contrôlé par les gouvernements cantonaux et s'applique à la richesse nette (après déduction des dettes comme les hypothèques). Cet impôt est imposé sur tous les actifs de valeur en espèces, à l'exclusion des biens ménagers ordinaires. Les seuils varient entre CHF 51 000 et CHF 260 000 selon le canton, et l'impôt est généralement progressif, ce qui signifie que les taux augmentent avec une richesse nette plus élevée.
La Suisse propose un régime fiscal spécial pour les étrangers riches qui ne travaillent pas. Appelé impôt forfaitaire, cela permet aux étrangers de payer des impôts réduits en fonction de leurs dépenses de subsistance, convenues avec les autorités fiscales. En général, il te faudra CHF 10 millions de richesse pour être éligible. L'avantage est qu'il n'y a pas d'enquête sur tes actifs ou revenus mondiaux, qui restent non imposés. Cependant, certains cantons, comme Zurich, Bâle-Campagne et Bâle-Ville, ont aboli cet impôt. Malgré cela, pour les individus à valeur nette élevée, la Suisse reste un havre fiscal attrayant grâce à cette disposition.
Les non-résidents ont une responsabilité fiscale limitée, ce qui signifie qu'ils ne sont responsables que des impôts sur les revenus provenant de la Suisse. Par exemple, si tu possèdes un appartement et que tu le loues, tu seras imposé sur ce revenu locatif. Cependant, tu peux compenser les dépenses liées à la propriété, telles que maintenance, gestion, assurance et paiements d'intérêts sur les hypothèques.
Comme nous l'avons mentionné, la Suisse a 26 régimes fiscaux différents, ce qui rend difficile de les résumer en un seul article. Le taux de base fédéral commence à 0,77 % pour les personnes seules, et un seuil de CHF 14 000 pour les célibataires ou CHF 28 300 pour les couples mariés est non imposé. Le taux augmente progressivement jusqu'à un maximum de 11 %. Cependant, les impôts cantonaux et communaux s'ajoutent à ce taux fédéral. Par exemple, des cantons comme Obwald et Uri ont un impôt à taux fixe, comme 1,8 % à Obwald. D'autres cantons appliquent des tranches d'imposition progressives, avec des taux marginaux atteignant 48 % à Genève, 41,5 % à Lausanne/Vaud, et 41 % à Zurich (y compris les impôts au niveau de l'État).
Les différents cantons varient également dans leur traitement des contribuables mariés. À Zurich, il existe des barèmes fiscaux distincts pour les contribuables célibataires et mariés. À Genève, une procédure de répartition est utilisée, où les couples mariés sont imposés sur 50 % de leur revenu combiné. Le Valais propose un rabais fiscal pour les couples, et Vaud utilise un modèle de répartition qui bénéficie également aux familles monoparentales et aux enfants.
Revenu (CHF) | 20k | 40k | 60k | 80k | 100k | 200k | 500k |
---|---|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 0 | 2,020 | 7,713 | 11,754 | 16,027 | 41,897 | 131,490 |
Couple marié, 2 enfants | 0 | 0 | 630 | 3,930 | 9,068 | 27,754 | 110,347 |
Une illustration de la société de conseil juridique et fiscal basée à Zurich MME met en lumière les différences fiscales pour un contribuable célibataire et un couple marié gagnant un salaire brut de CHF 150 000, selon leur lieu de résidence. Le tableau ci-dessous résume les impôts fédéraux et cantonaux, y compris diverses allocations fiscales, notamment pour les contributions d'assurance et de fonds de pension.
Impôt CHF payé | Zurich | Zug | Lucerne | Vaud | Genève |
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Célibataire | 19,491 | 13,476 | 20,074 | 26,958 | 24,104 |
Marié, deux enfants | 9,524 | 3,286 | 11,335 | 15,173 | 4,247 |
La double imposition fait référence à la manière dont les impôts suisses interagissent avec les systèmes fiscaux d'autres pays, par exemple lorsqu'un résident suisse gagne des revenus à l'étranger ou qu'un non-résident perçoit des revenus en Suisse. La Suisse a des accords de double imposition (ADI) avec plus de 80 pays, y compris le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, la plupart des pays européens, la Chine, la Russie, l'Inde, l'Argentine et le Mexique. Ces accords sont conçus pour empêcher les particuliers et les entreprises d'être imposés sur les mêmes revenus dans les deux pays.
L'année fiscale suisse s'étend du 1er janvier au 31 décembre. Les formulaires fiscaux doivent généralement être soumis d'ici la fin mars, bien que certains cantons aient des délais plus tôt, comme le 15 mars.
Si tu as un chien, sache que tu devras payer la taxe sur les chiens, qui est perçue par ton canton ou ta commune.
Bien que la plupart des cantons soient raisonnables, une commune a fait parler d'elle en déclarant : "Paie la taxe, ou ton toutou en subira les conséquences." Heureusement, la plupart des régions sont un peu plus clémentes—bien qu'elles s'attendent toujours à un paiement rapide !
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