Comment obtenir un prêt hypothécaire en Suisse

Un prêt hypothécaire est un prêt à long terme accordé par une banque ou un établissement financier pour financer l'achat d'une maison ou d'un appartement. Pour garantir le remboursement, le bien que tu achètes est utilisé comme garantie.

Tes paiements hypothécaires sont calculés en fonction du taux d'intérêt du prêt et du plan d'amortissement. Les taux d'intérêt peuvent être fixes ou variables, et la durée du prêt peut également être fixe ou flexible, selon les conditions convenues avec ton prêteur.

Les taux d'intérêt en Suisse ont connu des fluctuations ces dernières années, il est donc essentiel de rester informé sur les conditions actuelles du marché. De plus, la réglementation suisse exige que tes coûts totaux de logement — y compris les intérêts hypothécaires, l'amortissement et l'entretien — ne dépassent pas un tiers de ton revenu brut. Ce calcul d'accessibilité est un facteur clé dans le processus d'approbation du prêt hypothécaire.

En Suisse, pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque, tu dois contribuer d'au moins 20 % du prix d'achat du bien avec tes propres fonds. Cette exigence s'applique à tous les cantons et municipalités suisses. Avoir des fonds personnels suffisants est essentiel lors de ta demande de prêt hypothécaire.

Tes propres fonds peuvent provenir de diverses sources, telles que des économies, le deuxième pilier (fonds de pension professionnel), le troisième pilier (régimes de pension privés ou contrats d'assurance-vie), des dons, ou des fonds propres d'un bien existant.

Au moins la moitié de l'acompte de 20 % — soit 10 % du prix d'achat — doit provenir d'économies autres que ton fonds de pension du deuxième pilier. En Suisse, les deuxième et troisième piliers sont des composants du système de retraite professionnel. Il est important de noter que les fonds personnels ne peuvent pas provenir de prêts ou d'avances, même si tes revenus pourraient théoriquement les couvrir.

Par exemple, si tu achètes un appartement au prix de 500 000 CHF, la banque accepterait de te prêter un maximum de 80 % du prix d'achat. Cela signifie que le montant maximal du prêt hypothécaire serait de 400 000 CHF. Tu devrais fournir au moins 100 000 CHF de tes propres fonds. Sur ce montant, au moins 50 000 CHF doivent provenir d'économies, tandis que les 50 000 CHF restants peuvent venir d'autres sources, comme ton fonds de pension du deuxième pilier.

En plus de l'acompte de 20 %, tu devrais également prévoir des frais de notaire et des droits de mutation. Ces coûts couvrent les dépenses liées à l'acte d'achat et à l'acte hypothécaire et peuvent varier considérablement d'un canton à l'autre. Des coûts supplémentaires peuvent être engagés en fonction de l'endroit où tu choisis d'acheter le bien. Par exemple, si tu achètes un appartement pour 500 000 CHF dans le canton de Genève, les frais de notaire et les taxes peuvent atteindre près de 28 000 CHF.

De plus, la banque évaluera ta capacité à rembourser le prêt. Elle s'assurera que tu peux respecter les obligations de remboursement sans mettre ta situation financière en péril. En général, en Suisse, tous les coûts liés au logement — y compris les intérêts hypothécaires, l'amortissement et l'entretien — ne doivent pas dépasser 33 % de ton revenu brut annuel.

Ainsi, pour un appartement coûtant 500 000 CHF, ton revenu brut annuel doit être supérieur à 90 000 CHF. Toutes les dettes et obligations financières existantes seront également prises en compte lors de l'évaluation de ta capacité financière.

Après avoir sécurisé l'acompte requis de 20 % et confirmé que ton revenu peut facilement couvrir les paiements hypothécaires et les coûts d'entretien, tu peux planifier une rencontre avec une institution financière pour discuter de tes options de prêt hypothécaire.

La banque peut te prêter jusqu'à 80 % du prix d'achat du bien. En Suisse, il est courant de ne pas amortir entièrement l'hypothèque, ce qui signifie que le prêt n'est pas remboursé dans son intégralité. Cette approche permet aux propriétaires de maintenir un niveau d'endettement, ce qui peut être avantageux en raison des avantages fiscaux. Les paiements d'intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt dans toute la Suisse. En ce qui concerne l'amortissement, la portion du prêt dépassant les deux tiers de la valeur du bien doit généralement être remboursée dans les 15 ans ou avant d'atteindre l'âge de la retraite.

Acheter un bien immobilier et obtenir un prêt hypothécaire aura naturellement un impact sur ton budget. Tu devras également supporter des dépenses supplémentaires telles que les coûts d'entretien et l'impôt sur la valeur locative présumée. Cependant, les lois fiscales suisses te permettent de déduire diverses dépenses lors de ta déclaration d'impôt, y compris les paiements d'intérêts hypothécaires et certains coûts d'entretien.

Il est également important de noter que les paiements hypothécaires mensuels sont souvent moins élevés que le coût de la location d'une maison ou d'un appartement comparable, surtout dans le contexte actuel des taux d'intérêt.

Les principales différences entre les citoyens suisses et les résidents étrangers ou les non-résidents résident dans leurs droits d'acheter des biens immobiliers. Les citoyens suisses, qu'ils vivent en Suisse ou à l'étranger, ont des droits d'achat illimités pour acheter des biens sur le territoire suisse, à condition d'avoir des fonds suffisants. Les étrangers résidant en Suisse peuvent acheter des biens selon les conditions de leurs permis de séjour.

Les titulaires d'un permis de séjour C bénéficient des mêmes droits d'achat de propriété que les citoyens suisses. Les titulaires d'un permis de séjour B d'un pays de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ont également des droits similaires, leur permettant d'acheter des biens pour leur propre usage.

Cependant, les titulaires d'un permis B provenant de pays non UE/AELE ne peuvent acheter des biens que pour un usage personnel et peuvent faire face à des restrictions supplémentaires. Les autres personnes résidant en Suisse avec d'autres types de permis de séjour ont les mêmes droits que les non-résidents en ce qui concerne les achats immobiliers.

En Suisse, les étrangers non résidents sont soumis à des restrictions significatives lors de l'achat de biens immobiliers, car ils ne peuvent devenir propriétaires que sous certaines conditions spécifiques. Différentes lois limitent leur capacité à acheter des biens immobiliers, et les options disponibles dépendent de l'origine géographique du non-résident, qu'il soit d'un pays de l'UE/AELE ou d'un pays non européen.

De plus, le nombre de résidences secondaires que les étrangers non résidents peuvent acquérir est limité à 1 500 par an sur l'ensemble du territoire. Ces quotas sont répartis entre les cantons et les municipalités ayant un potentiel touristique.

Si un étranger a le droit d'acheter un bien en Suisse, il peut demander un prêt hypothécaire. Cependant, l'approbation est soumise à certaines conditions. Les étrangers résidant officiellement en Suisse sont généralement soumis aux mêmes conditions hypothécaires que les citoyens suisses. En revanche, les étrangers non résidents peuvent demander un prêt hypothécaire uniquement dans des circonstances spécifiques définies par chaque institution financière.

Chaque banque fixe ses propres critères pour l'octroi de prêts aux étrangers non résidents. En plus d'avoir des fonds suffisants, les demandeurs doivent satisfaire à diverses exigences propres à chaque banque. Être un client existant peut considérablement améliorer les chances d'approbation du prêt hypothécaire.

Les banques examineront de près les liens du demandeur avec la Suisse :

• Ont-ils des liens familiaux ?
• Quel est le but de l'achat ?
• Passent-ils beaucoup de temps en Suisse ?

Ces facteurs peuvent influencer la décision de la banque.

Si tu souhaites évaluer ta capacité financière à acheter une maison et à couvrir les coûts associés, de nombreuses banques proposent des calculatrices hypothécaires en ligne. Ces outils te permettent d'estimer rapidement combien tu pourrais emprunter, t'aidant ainsi à franchir les premières étapes vers la réalisation de ton rêve de devenir propriétaire — le tout en quelques clics seulement.