So bekommen Sie ein Darlehen für Ihren Immobilienkauf in der Türkei
So bekommen Sie ein Darlehen für Ihren Immobilienkauf in der Türkei
Ratgeber zum Immobilienkauf
Der türkische Immobilienmarkt war seit jeher ein Cash-Markt und Sie konnten den Preis der Immobilie verhandeln, die Sie kaufen wollten. In Kleinstädten und Küstendörfern, wo man kaum eine große Bank findet, ist das noch immer der Fall. Schauen wir uns an, welche Möglichkeiten Sie haben, wenn Cash nicht Ihre bevorzugte Zahlungsmethode ist.
Sie haben sich also entschieden, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen, aber Sie wollen sie nicht aus Ihrem Barvermögen bezahlen. Sie haben sich entschieden, ein Darlehen aufzunehmen – entweder, damit Sie eine größere Immobilie kaufen können, oder zur einfacheren Budgetplanung, oder vielleicht sogar zu Gunsten der Steuereffizienz, wenn Sie eine Anlageimmobilie kaufen.
Wie sichern Sie sich also die Finanzierung Ihres Kaufs?
Sie haben verschiedene Möglichkeiten. Sie können z. B. eine Immobilie, die Sie bereits in Ihrem Wohnsitzland besitzen, refinanzieren. Das könnte eine unkomplizierte Lösung sein und hat den Vorteil, dass die Finanzierung nicht an eine bestimmte Transaktion gebunden ist. Sie könnten im Vorfeld Ihrer Immobiliensuche eine Hypothek aufnehmen – dann können Sie schnell zugreifen, wenn Sie das richtige Objekt finden.
Seit 2007 können Ausländer aber auch in der Türkei Hypotheken aufnehmen. Das ist eine gute Nachricht, denn nur sehr wenige Banken außerhalb des Landes vergeben Darlehen für türkische Immobilien.
Ratgeber zum Immobilienkauf in der Türkei
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Schritte zum Abschluss einer Hypothek in der Türkei
Die Grundlagen des türkischen Hypothekenwesens verstehen
Zuerst einmal schauen wir uns an, was die Banken Ihnen leihen würden. Die meisten Kreditgeber sind bereit, bis zu 70 % Beleihungsauslauf zu gewähren – nur sehr wenige verleihen mehr, und einige begrenzen Kredite auf 65 %. Manche mögen bereit sein, kleinere Kredite zu vergeben, aber in den meisten Fällen beträgt die Mindestkredithöhe um die $75,000 (das macht etwa €67,500, aber man muss sich an die Dollar-Preise in der Türkei gewöhnen), die Immobilie hätte in diesem Fall einen Wert von etwa €99,000.
Es gibt aber noch einen weiteren Faktor, der berücksichtigt werden muss. Die Kreditgeber werden darauf bestehen, ihre eigene Bewertung der Immobilie durchzuführen – ganz richtig, denn das ist ihre Sicherheit für das Darlehen. Häufig liegt die Bewertung der Bank 10-15 % unter dem Marktpreis. Das müssen Sie bedenken, denn es bedeutet, dass Sie nicht nur 30 % Anzahlung, sondern auch den Fehlbetrag bei der Bewertung einplanen müssen – Sie benötigen also 40-45 % des Kaufpreises in liquiden Mitteln.
Eine weitere Bedingung für türkische Hypotheken ist die Erschwinglichkeitsprüfung. Ihre Tilgungszahlungen sollten nicht mehr als 45 % Ihres monatlichen Einkommens ausmachen. Mieterträge werden bei der Berechnung der Erschwinglichkeit in der Regel nicht berücksichtigt, und potenzielle Mieterträge aus der zu erwerbenden Immobilie werden nie in die Berechnung einbezogen.
Die Zinssätze sind im Vergleich zur Eurozone oder den USA recht hoch. Derzeit liegen die türkischen Zinssätze bei etwa 13 %. (Es kann passieren, dass Hypothekenzinsen von nur 0,9 % beworben werden – dabei handelt es sich jedoch um einen monatlichen Zinssatz, nicht um einen jährlichen!) Einige wenige Hypothekenmakler sind auch in der Lage, Deals von Banken außerhalb der Türkei mit niedrigeren Zinsen zu beziehen, aber Sie zahlen wahrscheinlich immer noch 6-7 % gegenüber, sagen wir, zwischen 2 und 4 % im Vereinigten Königreich.
Fast alle Kredite, die Ausländern zugänglich sind, sind festverzinslich, nicht variabel, und es handelt sich um Tilgungshypotheken – keine endfälligen Darlehen. Die Hypothekenlaufzeiten sind auch relativ kurz, bevorzugt werden 10-15 Jahre angeboten – Sie werden keine Hypothek über 25 Jahre erhalten, wie es beispielsweise in Frankreich möglich ist.
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Wahl der Bank
Wahl der BankDie meisten Kredite an Ausländer lauten zudem auf Fremdwährungen, obwohl einige Kreditgeber wie HSBC Darlehen in türkischer Lira anbieten.
Sie können sich direkt an eine der türkischen Banken wenden, die Hypotheken für Ausländer anbieten, wie z. B. Akbank, Denizbank oder Garanti BBVA. Aber jede Bank hat ihre eigenen Vorlieben, und die Verwaltung kann ein wahrer Kraftakt sein – zum Beispiel können Banken beglaubigte Übersetzungen Ihrer Gehaltsabrechnungen oder Firmenkonten verlangen. Es kann besser sein, einen Hypothekenmakler zu nutzen, der in der Lage ist, den besten Deal für Sie zu finden und sicherzustellen, dass alle Formalitäten in Ordnung sind. (Sie benötigen übrigens Ihre türkische Steuernummer, um den Antrag zu stellen. Diese benötigen sie auch, um ein Bankkonto zu eröffnen, also ist dies wahrscheinlich eine der ersten Bürokratie-Angelegenheiten, die Sie angehen sollten.)
Eine gute Nachricht ist, dass Sie nicht persönlich zugegen sein müssen, um Ihre Hypothek zu erhalten. Ein gesetzlicher Vertreter mit notarieller Vollmacht kann das für Sie erledigen.
Am besten warten Sie mit dem Antrag nicht erst, bis Sie die gewünschte Immobilie gefunden haben, sondern holen sich stattdessen frühzeitig eine Vorabzusage. Sobald Sie Ihr Budget und den Immobilientyp, nach dem Sie suchen, ermittelt haben, können Sie anfangen, sich Gedanken um die Finanzierung zu machen. Sobald Sie sich eine grundsätzliche Zusage gesichert haben, sind Sie in einer viel besseren Position. Sie werden nicht durch Papierkram aufgehalten und können schnell handeln, um ein Schnäppchen zu machen oder dafür zu sorgen, die Schlüssel zu Ihrem Traumhaus zu bekommen.
Andere Zahlungsmöglichkeiten, wenn eine Hypothek nicht möglich ist
Hypotheken sind aber nicht die einzige Finanzierungsoption in der Türkei. Da die Türkei traditionell ein Cash-Markt war, mit begrenzten Finanzierungsmöglichkeiten – und weil Ausländer bis 2007 keinen Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten hatten – bieten viele Entwickler strukturierte Zahlungspläne an. Diese sind nicht ganz so langfristig wie Hypotheken, aber sie ermöglichen es Ihnen, den Kaufpreis über 5 Jahre aufzuteilen, sodass ihr Bankkonto nicht so abrupt mit einer großen Summe belastet wird, und Sie haben so Zeit, ihr Anlageportfolio umzuschichten. Im Gegensatz zu Hypotheken berechnen Immobilienentwickler keine Zinsen.
Wenn Sie in einem großen Resort oder in einer der großen Städte kaufen, werden Sie beide Optionen vorfinden. Wenn Sie dagegen ein altes Haus in der Provinz kaufen wollen, werden Sie wahrscheinlich keine Finanzierungsmöglichkeiten finden – dafür sind die Preise aber so niedrig, dass Sie das wahrscheinlich überhaupt nicht brauchen werden!